【世界聚看点】4月土拍“冷热不均”：上海、成都、杭州上演抢地潮，无锡、天津、济南平淡收场
21世纪经济报道记者李莎 北京报道 土拍市场的火热与否，反映了一个城市的房地产市场热度。
4月28日是“五一”假期前最后一个工作日，当日天津、北京、济南均进行了土拍，共有8宗宅地出让，无一流拍。其中7宗底价成交，北京1宗地块地价、现房面积“双封顶”成交，溢价率14.85%。
包括这3个城市在内，据21世纪经济报道记者不完全统计发现，目前在22个集中供地城市中，广州、青岛、长沙、上海、成都、无锡、合肥、杭州、重庆、天津、北京、济南等12个城市在4月进行了土拍，忽略提前终止交易地块，共推出宅地80余宗，除合肥1宗地外，基本上没有流拍的地块。
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这反映了整体房地产市场的回暖。但城市间、板块间热度差异大，热门城市、热门地块遭房企抢夺，地块优质性相对欠佳或竞拍规则严格地块，则低溢价甚至底价成交。无锡、天津和济南4月宅地全部底价成交。土拍市场上民营企业身影活跃，拿地积极性提升，甚至成为少数城市拿地的绝对主力，但整体看国企仍是土拍市场的“第一大户”。
将视线从集中供地城市转向全国土地市场，今年以来全国宅地出让面积和成交面积较去年同期均有所下滑，但成交地价和溢价率有所提升。尽管部分核心城市土拍市场转暖，但受三四线市场影响，全国土地市场仍然低位运行。
“僧多粥少”与低溢价成交并存
今年重点城市土拍明显回暖，4月土拍市场热度延续，重点城市的热门地块吸引房企竞相争夺，“触顶”、“摇号”、“熔断”等词频频见诸报端。
从一线城市看，4月广州、上海和北京均有宅地出让，分别出让宅地5宗、19宗和2宗，广州4宗地封顶摇号，1宗地底价成交；上海15宗地进入一次性报价，4宗底价成交，平均溢价率7.3%；北京1宗封顶摇号，1宗底价成交，平均溢价率4.95%。至此，上海和广州今年第一批次供地结束。
一线城市一直是“兵家必争之地”，4月18日-21日，上海第一批次集中供地持续了4天，参拍企业数量为近6年以来最多，共吸引近20家民企和3家混合所有制企业参拍。在19宗出让地块中，有15宗地获得多名竞买人报名，其中最热的闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，参拍房企多达28家。
重点二线城市的土拍关注度也很高。成都在4月18日、20日和26日均进行了土拍，共出让宅地10宗，其中6宗熔断摇号成交，另有2宗溢价成交，2宗底价成交。其中4月18日出让的3宗宅地共吸引52家房企报名，全部熔断摇号成交，平均溢价率14.46%。如果把时间拉长，今年1-4月成都共进行了5场土拍，合计推出宅地17宗，全部成交，其中10宗触顶摇号。
中指研究院分析认为，成都土拍市场热度较高，一方面是因为成都新房市场回暖节奏较好，二手房市场活跃度高；另一方面成交地块多位于价值较高区域，面积始终偏小，有利于降低企业拿地总成本。除此之外，年初拿地大概率能形成当年货值，也提升了房企的拿地积极性。
杭州的土拍市场整体也很活跃。4月25日，杭州进行今年第三批次集中供地，共推出12宗宅地，热门地块竞争激烈，8宗封顶摇号成交、1宗溢价成交，另有3宗底价成交，平均溢价率8.47%。第三批次溢价率与前两次基本持平，均有近7成地块触顶摇号。
杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，杭州土拍市场活跃有销售端修复，房企资金情况改善，地块质量较优，拿地项目有望在今年销售等原因。另外，大环境持续宽松，房企融资难度和成本降低，也为杭州土拍市场热度注入动力，而地块楼面价与未来房价之间的价差，则为房企拿地预留了一定利润空间。
与成都和杭州这样的“大热门”二线城市不同，青岛、长沙、合肥、重庆等地4月土地市场“冷热不均”的特征更加明显。如4月6日青岛崂山区张村河046地块熔断竞品质，最终成交楼面价21045元/平方米，溢价率15%，成为青岛全市涉宅用地楼面价第二高的地块；4月7日青岛推出第二宗宅地市北区杭州路地块，底价成交，楼面价9705元/平方米。长沙和重庆4月出让宅地也是封顶和底价成交各占一半，合肥11宗宅地触顶成交和底价成交各有5宗，另有1宗宅地流拍。
2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化加剧。
根据中指数据，截至4月27日，22城成交宅地中，地价达上限的地块占比达47%，底价成交占比达45%。北京、上海、杭州、合肥地价上限占比均在六成以上，而苏州、宁波、南京、长沙、青岛核心板块土地竞争激烈，但非核心区土地多底价成交，板块间分化明显。郑州、长春、天津土地市场仍在调整通道，出让地块均底价成交。
中指研究院分析师孟新增表示，房地产销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。近两年受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市及区域”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。
民企活跃度提升但央国企仍是主力
民营房企拿地积极性提升是重点城市近期土拍的又一大特征，如杭州、南京、成都、宁波等城市的土地市场中民企活跃，其中尤以杭州为甚。
安信证券研究中心统计发现，4月25日杭州第三批次出让的12宗地，合计成交金额166.6亿元，其中民营企业全口径拿地金额142.1亿元，拿地金额占比85.3%，较前两批次的66.5%、43.9%大幅提升。杭州本地民营房企滨江29.1亿元拍得2宗地，为本批次土拍拿地金额最多的房企；碧桂园和龙湖分别拿地28.3亿元、7.5亿元；另外，坤和建设、南海雅置投资、伟星、天阳控股集团、中顺控股集团、华元地产等也有所得。
随着民营房企拿地占比提升，今年杭州第三批次土拍的国企占比相应下降，国企全口径拿地金额24.5亿元，拿地金额占比14.7%，较今年首轮、第二轮的16.6%、49.4%有所下降。未见城投拿地。
对此，上官剑认为，4月杭州土地市场民企活跃，除了市场成交量好转这一因素外，与杭州的市场特点，以及出让地块特征也有关系。一方面，民企参与杭州房地产开发建设的比重较高，加上在市场低谷期时投资稳健的浙江民企拿地量少，市场转好后民企有补仓和深耕的需要；另一方面，第三批次地块利润空间有限，国企参与积极度有所下降。更值得一提的是，4月地块总价较低，门槛不高，民企参与度更积极。
不仅杭州，今年南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限摘取地块；在成都拿地的更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。
中指研究院企业研究总监刘水发现，民企拿地活跃度提升，但央国企仍是拿地主力。随着市场性销售企稳回升，房企流动性困难有所缓解，部分民企预期增强，在一二线重点城市加大拿地力度，但在销售恢复有限、融资仍面临困难情况下，民营房企流动性改善有限，拿地整体上仍然谨慎。
该机构发布的《2023年1-4月全国房地产企业拿地排行榜》显示，拿地金额TOP10中只有2家是民企，TOP20中有民企6家。去年同期，TOP10中有民企1家，TOP20中民企4家。
刘水向21世纪经济报道记者表示，央国企拥有融资优势，融资保持畅通，市场销售企稳回升。当前土地市场低迷，央国企积极拿地获取优质地块，意味着未来央国企销售份额将会持续提升。
另一方面，从4月单月情况看，据诸葛找房数据研究中心数据，房企权益拿地金额排行TOP10的分别是华润、长隆、万科、建发、保利发展、中国铁建、亚伦、保利置业、金地和绿城，民营房企数量增加。该机构认为接下来头部房企拿地活跃度将较高，民营房企将稳步回归土地市场。
全国土拍市场供需仍弱
虽然22个集中供地城市中，过半城市在4月进行了土拍，但受重点城市土地供应缩量提质、少量多次出让影响，截止到4月27日，22城合计推出宅地271宗，规划建面2340万平方米，较去年同期下降49.5%，缩量趋势未改。
不仅上述的22城，受去库存和房企拿地积极性等因素影响，今年以来全国土地供应均出现明显缩量特征。据中指数据，今年1-4月，全国300城共推出宅地规划建筑面积9977万平方米，同比下降38%；其中4月单月共推出宅地规划建筑面积3321万平方米，同比下降24%。
从成交来看，今年前4月300城土地成交规划建筑面积7061万平方米，同比下降33%，4月单月成交规划建筑面积1876万平方米，同比下降48%。
与土地供应和成交面积明显下滑不同，今年前4月300城地价出现上涨，4月涨幅更加明显，流拍率则有所下降。全国300城1-4月成交楼面均价为6374元/平方米，同比上涨18%，共流拍地块160宗，流拍率为16.28%，同比下降6.69个百分点，平均成交溢价率6.9%，较去年同期提升2个百分点。4月成交楼面均价为9312元/平方米，环比上涨61%，同比上涨32%，平均成交溢价率7.8%，较上月提升0.2个百分点，较去年同期提升2.2个百分点。
从面积来看，目前全国土地市场仍面临供需两弱的局面，但价格却出现不同程度上涨。对此，孟新增向21世纪经济报道记者表示，一方面，目前房企投资向核心城市聚集，一二线城市推地信心较强，而三四线城市推地力度持续偏弱，带动楼面价结构性上涨；另一方面，政府为提高房企拿地积极性，各地不断加大优质地块供应力度，也带动土地成交楼面价及溢价率提升。
尽管整体地价和溢价率上涨，但城市间分化仍然明显，克而瑞数据显示，三四线城市4月土地成交呈现量价齐跌特征。截至4月25日，三四线城市总成交建面仅3018万平方米，环比下降了13%，同比大降47%。仅徐州、嘉兴少量地块溢价成交，其余大多数城市土拍仍以底价成交。
孟新增认为，整体来看，2023年以来核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，而多数城市土地市场仍面临较大调整压力，全国层面土地市场低迷态势并未改变。未来土拍市场能否回温，仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市，土地市场表现或仍低迷。
